합가후 일시적 2주택. 처분전 세대분리하면 세금이? 65세 1주택 소유 부모님과 무주택 자녀가 함께 살다가35세 이상 자녀가

안녕하세요. 정책자금컨설팅 바름의 김수용 대표입니다.

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65세 부모님과 무주택 자녀가 합가하여 1세대 1주택 상태로 있다가, 자녀가 1주택을 추가로 구매하여 일시적 2주택이 되는 상황에 대한 질문이시군요. 동거봉양 특례는 아니라고 하셨으니, 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건과 세대분리의 효과에 대해 설명해 드리겠습니다.

1. 합가 후 일시적 2주택 상태에서의 양도소득세

부모님과 자녀가 합가하여 동일 세대를 이루고 있는 상태에서 자녀가 주택을 취득하면, 그 순간부터 해당 세대는 1세대 2주택자가 됩니다. 이 상태에서 자녀의 주택을 양도할 경우, 원칙적으로는 양도소득세가 과세됩니다.

• 1세대 1주택 비과세 요건 미충족: 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 1세대가 1주택만을 보유하고 있어야 적용됩니다. 합가 상태에서는 세대 전체의 주택 수를 합산하므로 2주택이 되어 비과세 요건을 충족하지 못합니다.

• 양도소득세 중과세: 현재 조정대상지역 내 다주택자 중과세는 유예 또는 폐지된 상태이지만, 정책은 언제든 변동될 수 있습니다. 중요한 것은 다주택자라면 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점입니다.

2. 자녀가 세대분리 후 자녀 집을 팔 경우 비과세 여부

자녀가 부모님으로부터 실질적으로 세대분리를 한 후, 자녀의 집을 양도하는 시점에 자녀가 1세대 1주택자 요건을 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

핵심은 **'실질적인 세대분리'**입니다. 단순히 주민등록만 분리한다고 해서 세법상 세대분리로 인정되는 것은 아닙니다. 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 독립된 생계 유지: 자녀가 부모로부터 독립하여 별도의 생계를 유지해야 합니다. 소득(직업), 재산(주택 또는 토지의 관리·유지), 독립된 주거공간 등이 중요한 판단 기준이 됩니다.

• 특히, 30세 미만의 미혼 자녀는 원칙적으로 세대 분리가 인정되지 않지만, 일정 소득 기준(기준 중위소득 40% 이상)을 충족하면서 독립된 생계를 유지하는 경우 예외적으로 1세대로 간주됩니다. (2025년 기준 중위소득 40%는 대략 88만원 정도입니다)

• 실제 거주지 분리: 주민등록상 주소지가 달라야 하며, 실제 거주도 분리되어야 합니다. 과세당국은 신용카드 사용 내역, 통신 기록 등으로 실제 거주지를 파악할 수 있습니다.

만약 자녀가 실질적으로 세대분리를 한 상태에서 자녀의 주택을 양도한다면, 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 취득 주택은 2년 거주 요건 추가)을 충족하는 한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 발생할 수 있는 세금 문제 (양도소득세 중과세)

• 중과세 부분: 현재는 다주택자 양도소득세 중과세가 유예(사실상 폐지)되어 있지만, 과거에는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 양도소득세가 중과되었습니다. 만약 향후 정책이 변경되어 중과세가 부활한다면, 세대분리가 실질적으로 인정되지 않는다면 중과세 대상이 될 수 있습니다.

• 실질적인 세대분리 불인정 위험: 가장 큰 위험은 과세당국에서 자녀의 세대분리를 실질적인 것으로 인정하지 않을 경우입니다. 이 경우 세대 전체가 2주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하고, 일반 세율 또는 정책 변경 시 중과세율을 적용받을 수 있습니다.

요약 및 조언:

1. 합가 상태에서는 1세대 2주택: 부모님과 자녀가 합가한 상태에서 자녀가 주택을 취득하면 1세대 2주택이 됩니다.

2. 세대분리 후 비과세 가능: 자녀가 실질적인 세대분리 요건을 충족하여 별도의 1세대 1주택자가 된 후 자신의 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

3. 핵심은 실질적인 세대분리: 주민등록뿐만 아니라 실제 독립된 생계와 거주를 증명할 수 있어야 합니다.

4. 세무 전문가와 상담: 세금 문제는 매우 복잡하고 개별 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 특히 세대분리의 실질 여부는 세무서의 판단이 중요하므로, 반드시 세무사와 상담하여 정확한 상황 분석과 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.

궁금하신 점이 해소되셨기를 바랍니다.

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